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快乐犀牛角的喜怒哀乐

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马来西亚房产趋势:高级公寓供过于求  

2011-07-05 15:39:07|  分类: 马来西亚第二家家 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 ●来源于 南洋商报 2011/07/03 4:16:11 PM

高级公寓供过于求 - 快乐犀牛角 - 快乐犀牛角的喜怒哀乐

       尽管高级公寓明显陷入供过于求的窘境,特别是在巴生谷,发展商仍积极推出新产业项目,并且为了销售高级公寓单位而提供许多非常诱人的配套。
       一直以来,市中心的小型产业项目都取得不错的认购率。例如在去年10月推出的Dedaun高级公寓(仅提供38个单位),每单位面积从3240至4921平方尺不等,每平方尺介于1100至1200令吉,在面市短短6个月内,认购率已达致90%。
提供小型单位的产业项目都取得差不多同等的认购率。去年杪才推出市场的M-Suites,共提供442个单位,目前认购率已超过80%。
       M-Suites的每单位面积从502至1630平方尺,每平方尺的价格介于900至1000令吉。
同样的,The Elements@Ampang于去年中旬甫面市,迅即售出至少一半的单位,面积从640至1570平方尺,每平方尺介于750至800令吉。
        另外,杨忠礼置地(YTLLand,2577,主板产业股)也不落人后,在吉隆坡仙都东部(Sentul East)推出The Capers,、每单位面积介于697至1567平方尺,售价为每平方尺550至600令吉。
小型产业仍受落
       值得一提的是,上述产业项目在推出短短数天内便售罄,证明小型产业极受市场欢迎。
小型产业的买家主要是本地人,他们大多数买来自住,所以国家银行对购买第三间房屋的购屋者,采取30:70%贷款对估值比率(LTV),并不会影响他们,只会影响那些买来炒作的购屋者。
国行指出,自从在去年11月实行上述政策后,购买住宅产业的贷款申请明显下降。
可是,国际综合产业咨询公司Rahim & Co.认为,这或许是适逢年杪与年初的佳节所影响,全面效应还未彰显。
     今年首季,位于金山角的Hampshire Place及位于中央商务区的Swiss Garden Residences经已竣工,供应单位分别是186个及436个,将吉隆坡高级公寓的总供应量推高至2万3992个,其中20%集中在金山角,9%坐落在中央商务区,大大提高了市中心租赁市场的选择。
      到了2014年,市场将额外增加1万1604个单位,其中32%将集中在金山角及大使馆街,预计在今年完成的项目计有The Crest@Jalan Sultan Ismail、The Pearl KLCC、Ritz Carlton Residences、Panorama、Gaya Bangsar、Twins Damansara以及11 Mont Kiara,为市场额外提供1930个单位。
与去年末季比较,二手市场的高级公寓平均售价保持平稳,每平方尺约814令吉;价格是介于每平方尺650至1230令吉。
二手公寓表现平平
    基于市场比较有兴趣购买有地产业,所以导致二手市场的高级公寓在今年首季表现平平。
同时,租赁市场的表现也不活跃。鉴于竞争剧烈,除了满家乐一些高级公寓之外,主要地区的租金均比上一季滑落10至15%。询问的总租金率是介于每平方尺3.40至4.00令吉。
展望未来,随着建材成本以及汽油价格上涨,加上地价(特别是热点)维持高企,今年1月至6月的住宅\产业价格预计平均提高13%。
Rahim & Co.预计,有地产业的表现会继续超越高级公寓。
制造业复苏 贡献国内生产总值27%
去年,随着制造业与服务业复苏,加上出口与入口回弹,我国经济增长了7.2%。
大马统计局预计,制造业为去年的国内生产总值作出27%贡献,继续稳坐第二把交椅,仅次于占国内生产总值约57%的服务业。
大马统计局指出,制造业在2009年萎缩了9.4%,但却在去年回弹11.4%,归功于石油、化学、橡胶与塑胶产品增长;而制造业的销售价值增长14.7%也应记一功。
去年1至6月期间,强劲的外围需求把出口工业推高12.1%,前年同期则下跌12.3%。
本地工业的表现也不差,在同期上弹16.3%,推动力来自化学与化学产品(20.4%)、基本金属(30%)、非金属矿产与其他相关产品(20.2%)、纸及纸制品(20.5%)、运输设备(36.5%)以及饮料(27.3%)。
随着经济复苏,制造项目也在去年显著增加。去年1至11月期间,已获批准的制造项目高达812个,57%(188亿令吉)来自外来直接投资(FDI)。
工业产业最小领域
在整个产业市场当中,工业产业领域是最小的领域。截至去年首半年,工业产业领域在产业市场总交易量中仅贡献2.5%,及占总成交额的8.7%。
雪工业产业交易热
雪兰莪是国内最多工业产业交易的州属,去年首半年共卖出1399个单位,增长了15%。
最受欢迎的工业产业为排式工厂(Terraced factory)或仓库,共有754宗交易(54%),紧接在后的是空置的工业土地,有321宗交易(23%);这段期间的交易值剧增48%至23亿2000万令吉,前年同期为15亿7000万令吉。
同时,柔佛和槟城的工业产业交易也在同期分别提高了83%(827宗交易)及18%(248宗交易)。
工业产业的需求主要还是来自本地中小企业,他们比较钟情于排式工厂以及半独立式工厂。
鉴于巴生谷的工业土地供应有限,黄金地点的价格在过去5年的复合年增长率(CAGR)介于11至15%,并在2009年及2010年期间涨至29%。
目前工业产业的平均售价从每平方尺50令吉至110令吉,而莎阿南格兰玛丽工业园(Glenmarie Estate)则属于比较高价的。
至于工业建筑物,询问价现在是企于每平方尺300至400令吉。黄金工业地区的租金也比上一季稍微增长,从每平方尺80仙至3.75令吉不等。
展望未来,工业产业市场预计会保持目前的势头,一旦与经济转型执行方案(ETP)相关的工业项目起飞,工业产业市场的表现会更上一层楼。
争取租客有难度
尽管租赁市场在今年首季相当活跃,但是市场上太多选择,所以在争取租客方面也面对一定的难度。
地主出尽法宝,想出诱人的租约,如更长免租期,希望吸引租客的青睐。
去年首季,吉隆坡有数个值得注意的新认购活动,包括Worley Parsons(Vista Tower,6万平方尺)、实达集团(Hampshire Place,1万2000平方尺)以及SAP(G Tower,1万8000平方尺)。
而GSK及子母牌则在八打灵再也的Quill 9,分别认购5万平方尺及5万3000平方尺的办公楼。
今年首季最让人瞩目的投资交易是国家能源以2亿3230万令吉,向Magic Coast私人有限公司购买Dua Sentral,一座33层的办公大楼,面积约43万平方尺,包括460个停车位。
平均楼价微张1%
另外,根据Rahim & Co.的报告,今年首季的办公大楼平均资本价值微涨1%至每平方尺783令吉,上一季为每平方尺775令吉,净收益介于6至7%。
鉴于办公大楼的供应很多,加上是以租客为主的市场,所以预计未来数个季度内,办公大楼走势会疲弱,租赁率及租金也会面对压力。
可是,有公共交通及设施的首要办公大楼,将继续获得租客的青睐。
跨国公司郊区设办公室
办公室市场迈向“疏散趋势”(Decentralisation Trend)并不局限于公司,同时也包括发展商和投资者。
此趋势可从数个情况中略知一二,即有越来越多公司,包括跨国公司放弃在吉隆坡市中心设立办公室,反而到郊区如八打灵再也选择办公室地点,并推动郊区的办公大楼新供应有显著增长。
造成这种趋势的关键因素包括市中心的交通拥挤、郊区的办公大楼较新及租金较低,以及一些地区如八打灵再也13区有一些地段可进行发展或重新发展。
2011年至2015年期间,八打灵再也会有15座新办公大楼竣工,提供约670万平方尺新面积,比目前的1420万平方尺总供应面积增加47%。
明年,大约有56%新面积完成。今年首季不会有新办公大楼竣工,但是PJ Exchange将在今年第二季提供30万4152平方尺的净租用面积。约95%的面积是以分层出售,售价为每平方尺760令吉。
吉隆坡有两座主要办公大楼在今年首季完成,分别是坐落在市中心的Hamsphire Place(净租用面积为18万5000平方尺)以及位于郊区的One Mont Kiara(净租用面积为18万5000平方尺),将吉隆坡的总供应提高至7055万平方尺。
50%总供应明年完成
同时,在未来5年,吉隆坡将增添1060万平方尺的新办公室面积(除了独立世代,其中有50%将坐落在金山角。约有50%总供应是在明年完成。
八打灵再也的首要办公室租赁率介于75至98%,吉隆坡则介于60至97%,两地的整体平均租赁率分别是87%及90%。

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