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经济转型激励消费意愿增加 零售产业展望亮丽  

2011-06-19 19:06:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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来源于●南洋商报 报道:沈素蕾 2011/06/19 3:32:50 PM

更多坐落在策略性地点的陈旧商场将翻新;图为今年4月刚开张的Viva Mall,其前身为UE3 Mall。

今年是第十大马计划启动的第一年,旗下各项大型计划将先后动工,加上政府努力推行的经济转型计划(ETP),市场一片向好。
业界对越来越多新零售空间供应推出市场保持谨慎,但零售空间产业今年整体的走势依然大受看好。
回顾去年,跟随国家经济的强劲增长走势,我国的零售产业市场持续取得稳定的表现,认购面积达致26万8027平方米,租用率维持在80.2%高水平。
然而,如果按年比较,零售产业市场在去年的表现却稍微逊色一些,因2009年的认购面积达26万9504平方米,租用率则处在81.5%。
自去年扬升8.4%至770亿令吉,增幅超越国家经济增长表现(增长7.2%)之后,今年的零售销售预计进一步升高。
大马零售协会上调今年的零售业表现,预估在各种利好因素扶持下,零售业全年可增长5.5%至6.1%。
独立研究公司大马零售集团(Retail Group Malaysia)则预测,2011年的零售销售估计进一步扬升6%。
该机机根据人口和人均收入的增长,预测零售业的总销售额在2014年时,将达到1167亿令吉,这比去年的1370亿令吉,劲升21.9%。
至于今年,零售商对今年首季展望保持乐观,预测营业额会增加10.8%。
另外,刚宣不久的消费意愿指数,也上扬了1.4个基点,达到117.2点。
综合这些乐观的因素,主要包括政府推行的经济转型计划、人口增长、稳定经济增长、失业率偏低等等。
需求续走稳
根据产业估价局(JPPH)的《2011年首季产业存货报告》,本地零售产业的需求确实持续走稳。
今年首季内,国内购物广场的总零售空间从去年第四季的1078万2113平方米(767间广场)增加至1063万4791平方(759间广场平方米)。
这当中,雪兰莪持续占大部分,即多达23.2%,吉隆坡占20.0%,接着则是柔佛和槟城,分别贡献13.8%和13.2%。
首季8商场竣工
“过去4个季度内,今年首季的认购空间是最高的(11万7732平方米),2010年第四季则最低(3万9370平方米)。”
首季内,总共8座购物商场竣工,为市场贡献额外14万7322平方米的新空间;这些新商场包括,购物中心和霸级市场各3间,以及两间购物商店。
重新定位购物天堂
政府近来也大力推动旅游业,并将我国重新定位为购物天堂,当中包括废除名牌产品税务、加强海外推广等等都是零售业的利好因素。
除了这些本地的数据,世界银行将大马定位为中上收入国家,也是最佳佐证。
世行的数据指出,我国超过50%家庭是中产阶级,且超过65%人口居住在城市。
根据统计报告,城市人口比乡区人口的消费能力高1.8倍。
随着我国经济今年继续看好,国际综合产业咨询公司Rahim & Co也深信本地零售产业的租金和租用率也会持续走稳。
研究机构和业界都认为,今年的零售业展望亮丽,除非突然捎来严重冲击消费者信心的负面消息。
新供应175万平米 柔隆共占71% 4计划获批
《2011年首季产业存货报告》提到,鉴于启动建筑工程的数量很少,首季内获准的建筑计划也随着减少。
因此,规划的零售供应量仅微涨2.4%至179万6444平方米,2010年第四季为175万5111平方米。
当中,规划供应量主要来自柔佛和吉隆坡,各占总额的48.2%和22.9%。
报告指出,相对于去年第四季,本地有4个州属的建筑计划批准量在首季有变动;其中,去年末季未有任何计划的吉兰丹,首季相对有6618平方米的零售空间取得批准。
砂拉越和柔佛的获准建筑计划空间,则分别增加29.9%和2%,达致8万815平方米和86万5892平方米;彭亨却按季减少5.6%至2万1303平方米。
新的策划供应量也按季减少62.7%至4万2588平方米(2010年第四季为11万4300平方米),因只有4座购物商场的建筑计划取得批准(2间在柔佛,另2间坐落在吉兰丹和砂拉越)。
彭霹去年各添一商场
《2011年首季产业存货报告》指出,国内零售商店的空间去年第四季也按季扬升至117万2144平方米,彭亨和霹雳各别添加1间新的购物商场。
然而,整体的租用率却滑落至72%,去年第四季为72.3%,主要因为部分州属的租用率面对下跌情况。
众州属中,沙巴持续取得100%租用率,但购物商场空间向来被全面租用的霹雳,却相对于地减少至73.9%;彭亨的租用率也萎缩9.6%至77.8%。
新购物商场双双仍空置着,或许是拖累彭亨和霹雳租用率的原因。
同时,玻璃市是租用率增长最佳的州属,即按季增加6%至96.1%。
霸级租户稳定
今年首季,共有3间霸市加入市场,国内的霸市空间也按季增加3.6%至189万8997平方米。
这些新建霸市的租用率不俗,当中6个州属的霸市被全面租用,另5个州属取得89%以上租用率。
产业估价局(JPPH)指出,整体来说,国内所有霸级市场的平均租用率,今年首季达到96.2%,去年第四季是96.1%。
但是,布城、纳闽、玻璃和砂拉越还未有任何霸市。
估计,随着霸市竞争越来越剧烈,业者将设法抢进以增加竞争力。
根据统计,霸市零售空间截至今年首季,平均每平方尺租金10至25令吉。
今年再添11购物广场
承接去年零售空间优越租用率,更多业者乘胜追击,估计今年中将有11间新购物商场启用,提供约450万平方尺的零售空间。
根据Rahim & Co.的资料显示,吉隆坡将有7家新商场在今年完成,包括阳光广场Lot C、Kenanga 批发城、Southgate、 1 Shamelin、Festival Mallvo Publika@Solaris Dutamas。
另外4家位于雪州的新广场包括梳邦的Subang Avenue、Citta Strip Mall、Space U8以及The Mines第二期。
另外,新启用的商场,有在八打灵再也SS2的SSTwo广场,以及在吉隆坡满家乐的一满家乐。
SSTwo广场由Asian Retail Mall Fund发展,空间总计47万平方尺,高5层,拥有约200个零售单位,主要租户是My Fresh 超级市场。
零售办公二合一
一满家乐同样是5层楼高,拥有25万平方尺零售空间,共有110个零售单位,由Asean Properties Ltd and Capitaland开发。
另外,近来我们看到更多新概念或主题式的零售产业冒现,例如店铺商场办公楼(Shop Unit Mall Office,简称SUMO)。
这类前后开放式的商场,一般是前方为办公楼,后方向内部开放空间的则是零售单位,这类布局大受餐饮业或精品店等欢迎。
从这种概念沿伸出来的,便是在多层零售或办公楼开设共用便利,再将零售单位分布在如庭园、步行街等,有的还有表演台供娱兴节目,雪州万挠的Rawang One便是一例。
同一时间,在外国极流行的布局,半独立式零售办公楼也开始兴起。
这类将零售空间和办公楼合一的设计,周遭有停车位围绕,对购物者来说极方便,也是零售业者吸引人潮的利器之一。
采用这概念刚新张不久的有Alam Setia的Sunrise Avenue、鹅唛的SHS Aspira等。
巴生谷市郊 2新广场表现不俗
去年,巴生谷有两家购物广场在市郊区开张,市中心内则有一家新的购物广场,促使总认购面积达致接近80万平方尺。
Rahim & Co.的《2010年第四季产业市场概述》指出,这3家购物广场开张后皆表现不俗。
其中,位于梳邦再也的Empire Shopping Gallery和蕉赖的Aeon Mahkota,在新张时已分别租出97%和95%。
同样地,位于吉隆坡金三角地带的Fahrenheit 88购物广场,开张前也取得90%的租用率。
家乐福建新据点
另外,霸级市场家乐福(Carrefour)为了加强竞争力,以及继续拓展在大马的业务,已鉴定多个地点兴建新霸市,也将增加国内的零售空间。
新卖点吸引人潮 更多商场翻新换名
外资积极进驻我国收购商场,加上不少现有购物商场已陈旧,相信也将催化更多商场翻新或重新命名。
Rahim & Co.执行董事阿都拉欣预计,接下来会有更多商场翻新。
“我们预计更多坐落在策略性地点的陈旧商场被重新粉刷和命名,以便从日益扩大的人口内吸取惠利。”
刚新翻新和换名的购物商场 Intermark Mall(前称City Square)和Viva Mall(前称UE3 Mall)已启用,且重新定位后,租用率和人潮更佳。
另外,旧吉隆坡大厦(KL Plaza)改造的Fahrenheit启用后,也为零售市场注入新气息,尤其这家新商场引进了日本知名品牌 Uniqlo。
Fahrenheit新张首日,吸引大批购物者涌进消费,大马戴德良行形容这对零售市场可是一支强心针。
隆购物中心最多 占全国空间22%
产业估价局(JPPH)的报告指出,截至今年首季,国内购物中心的总零售空间总共达771万972平方米,比去年第四季的763万1273平方米增长了7万6699平方米。
这些新的零售空间主要是吉隆坡、柔佛和砂拉越,这三州首季内各完成了一间购物中心。
整体上,吉隆坡维持其领导地位,占国内现有购物中心空间的21.9%,接着是雪兰莪和柔佛,分别达致19.6%和13.4%。
更多新购物中心加入市场,导致国内购物中心空间的平均租用率按季微跌至77.4%(去年第四季为77.5%);不过,有8个州属达致80%以上租用率。
报告说,其中,向来处在全面租用情况的玻璃市,首季租用率微挫至99.7%;纳闽的租用率达98.3%,而登嘉楼则继续是表现最不理想的州属,租用率只有51.8%。
兴建中零售空间 雪隆最高柔第二
《2011年首季产业存货报告》指出,截至今年首季,兴建中的零售空间下跌8.3%至162万919平方米,去年第四季为176万6986平方米。
大部分兴建中的零售空间坐落在吉隆坡(36.6%),其余占有率比较显着的州属包括柔佛(13.6%)、雪兰莪(13.0%)、沙巴(8.0%)、槟城(7.0%)和砂拉越(6.9%)。
玻布城激增
首季内已积极建造的零售空间是多达161万9664平方米,按季减少4.9%(2010年第四季为170万2213平方米)。
同样的,吉隆坡占大部分(36.7%或59万3637平方米),接下来是柔佛和雪兰莪(分别为16.3%或21万9675平方米,以及13.0%或21万202平方米)。
相反地,供应量偏低的玻璃市和布城内建造中的零售空间皆倍增,分别达致7605平方米和9907平方米(2010年第四季分别为3408平方米和4883平方米)。
吉打的建造中零售空间更激增60.3%至4万9838平方米,去年首季为3万1087平方米;森美兰建造中的零售空间也按季增加8.9%至4万4475平方米。
至于首季内正式启动建筑工程的零售空间,则只有彭亨的一座购物商场;因此,启动建筑的零售空间从2010年第四季的6万4773平方米滑落至1255平方米。
雪隆购物中心近全满
今年首半年零售领域表现改善,尤其是雪隆的购物商场。
数年来,吉隆坡购物商场的整体平均租用率一直维持在超过90%的健康水平,租金同样稳健成长。
大商场租用率最高
Rahim & Co.的市场概述报告指出,隆雪一带的购物商场仍高企,平均达90%,大型商场租用率最高,达96%;面积介于50至80万平方尺的商场租用率95%,霸级市场则租出93%。
去年第四季,巴生谷商场的租用率比第三季平均上扬4个基点,达到92%租用率。
这项产业走势报告,截至今年首季,巴生谷现有购物商场可租用空间约5043万平方尺,当中区域商场(regional malls)占61%,邻里商场(neighborhood malls)占27%,而霸级市场(hypermarket)为12%。
吉隆坡各购物商场的租金也进一步提升,位于策略性地点、拥有良好租户组合和周围提供公共交通工具的优质购物中心,租金涨幅更可观。
占地超过80万平方尺的区域商场,租金比去年稍上扬,平均每平方尺介天7.8令吉至50令吉。
但是,面积介于50至80万平方尺的邻里商场,首季租金则下滑至每平方尺7至20令吉,前一季的租金是每平方尺13至25令吉。
报告指出,霸市的零售单位租金为10至25令吉每平方尺。
总的来说,商场零售单位的年回酬,估计介于6.5%至7.5%。


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