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马来西亚房产趋势:怡保转攻二手屋市场  

2011-06-19 19:10:40|  分类: 马来西亚第二家家 |  标签: |举报 |字号 订阅

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来源于南洋网2011/06/19 3:32:25 PM
●报道:张筱华 摄影:陈泗袆

怡保市中心的二手商店同样抢手。

霹雳州怡保市中心空地越来越少,新兴房屋计划已是买少见少,投资者没有太多新屋选择。但是,在人口不断增加,需求上扬,许多投资者只好转战二手屋。
怡保旺区及市中心,已少有地段可供发展,二手房屋价格往往比新兴推出的产业计划高。
在例如怡保花园、桂和园等地区,二手屋兴旺尤其明显,且大多脱手价,不只是比原价增值可观,甚至还会高过银行的估价。
外扩现象涌现
随着发展列车开抵,怡市外扩的现象涌现,新辟住宅区如打扪双威 城、孟加兰上环十八、务边路的翠林城、江沙路的佳邦园等的二手屋市场也看俏,很受消费人喜爱。
怡保产业代理商拿督李升说,近两年来,怡保二手产业的情况乐观,交投活跃,价格也上涨了约10%。
“主要的原因是旺市,加上怡保市中心空置的土地实在不多,人们无法购买到靠近市区的新房屋,若旧屋是属于永久地契,更是一大卖点,肯定会抢手。”
他举例说,怡保区的二手房屋,以怡保花园、桂和园、东璇园一带最热门,是市内房产价值最高的地区。
这个区域的二手房屋价格介于10多万令吉(单层排屋)至30万令吉(双层排屋)。
基本设施齐全
数据显示,怡保花园双层排屋去年的成交价介于18万至25万令吉。
其中,怡保南部花园单层排屋的售价上涨12.4%,而白兰园的中价双层排屋,售价也上升14.8%到4万5000至7万令吉。
他指出,成熟发展的城镇一般已无地发展,但胜在城镇基本设施齐全,且地点较靠近市区,因而价格显着增值,甚至连新颖的新产业计划也追不上。
李升也是估价师,他专门代客估价拍卖产业,管理园丘、屋宇产业,也是地产代理与房屋发展商。
价格稳定受欢迎
对于怡保市二手房屋的前景,李升看法乐观,尤其在地区的中心点,二手屋价叫价稳定,且很受欢迎。
他说,房地产业近来升温,就连以前不太旺热的地区,好比如打扪、孟加兰、红毛丹、江沙路等,也因为发展列车开到,而逐渐旺起来。
当然,他说,较偏远地区的二手房屋,就显得乏人问津。
他说,其实市内的二手房屋数量也不多,有许多屋主不愿出售,尤其是地理位置优越的。
“有些屋主宁愿收存起来当祖业,或等待升值。”
拍卖房屋同样抢手
提到二手房屋拍卖情况,李升说,凡是被银行拍卖的房屋,如果状况良好,即没有被人偷窃,很快就有人相中而成交。
但若有关房屋曾被小偷光顾过,屋内破烂,就会影响买气了。
多在郊区
他坦承,类似的房屋,身价可能会一直下跌,甚至可跌至50%。
他说,一些被银行拍卖的房屋,往往已经人去楼空,因此被破坏或被宵小偷拆值钱物品,是相当普遍的事。
“一旦发生这种事,这些屋子就没有价值了,消费者想到要花一笔钱去维修,因此都不情愿购买,除非有关屋价跌到超低。”
在这方面,李升认为,政府应该要想办法保护人们的财产,银行封屋后,应要派出保安人员守护,以防被人入屋偷东西。
他说,在怡保,拍卖房屋的情况并不少,但多数都是坐落在郊区。
银行估价低影响贷款额
尽管怡保旺区的二手屋价交投活跃,买家卖主都有了,但却面对另一个问题, 那就是银行的估价。
关加声指出,虽然买卖双方同意以某个价位交易,但往往面对放贷的银行的估价达不到交易价位。
“银行虽然可以贷款屋价的90%,但银行所聘请的估价师所做的评估,屋价往往比买卖双方同意的价钱还要低许多。”
他说,这使到新业主往往无法争取到交易价90%的借贷,某些交易也因为买主可承担的现金付款有限,导致多宗买卖因此告吹。
相对其他州属,怡保的产业价格升值向来较慢,而且活跃不及大都会,因而很多买家的出价,往往比估值高。
平均价仍偏低
根据产业估价局(JPPH)发布的最新数据,霹雳州2010年第四季的整体房价扬升6.15%,达到12万1891令吉,2009年同期只有11万4825令吉。
但是,州内大部分有地住宅产业的平均价,至今仍无法超越15万令吉水平。
至于半独立洋房的平均成交价,去年第四季只达18万4285令吉(按年增加7.5%),但独立洋房平均价却比2009年同季下跌了2.3%,报11万4002令吉。
佳世客超市进驻 孟加兰上环十八行情好
关加声说,怡保市郊较新发展的住宅区,但二手市场行情很好的是孟加兰上环十八。
他指出,佳世客超市进驻,令该区的屋价水涨船高。
有鉴于此,他认为,只要地点理想,二手房屋的转手根本不成问题,二手房屋不需担心卖不出,而且价格往往比屋主原本定下的理想价格更高。
“ 在怡保范围内,万里望、第一花园等地的二手房屋也很活跃,且行情很好。但一些地点欠理想的,则很有可能贬值。”
投资者为主
提到公寓的二手市场,关加声说,怡保市内大多公寓业主都是投资者为主,大部分业主买了供出租,因此出租反应良好。
“大部分业主会为公寓单位添加家具后再出租,通常是以一年为租期。”新怡保地产代理成立于1979年,迄今已有30多年,专门从事二手房屋、店屋、公寓买卖与租借。
店铺需求高买比放多
提到店铺,关加声指出,店铺需求很高,不论是否属于旺区,往往买盘比要放盘的人多。
他指出,在商业城来说,市中心的店铺依然是抢手货,新建商店不多,有的售价甚至已涨至百万令吉以上。
他形容,除了新店铺看俏,旧商店的价码同样是高企不下,反应超好。
仅偏远地区过剩
李升指出,二手店铺的供应与需求,和二手房屋不分上下,但是店屋增值的机会和空间较大,近两三年来,整体来说,店铺价格上涨了20至30%。
虽然产业报告上提及霹州店屋有过剩情况,但李升说,那主要是坐落在偏远地区的店屋,市区内的二手店屋仍然渴市。
关加声说,购买店铺者,除了本身经生意外,大多是用来投资,将店铺出租的同时,等待产业升值来赚取差价。
他说,早在几年前,一些僻静地区的店屋或有不少空置率,但随着经济复苏,空置店屋也找到了买主。
“由于价格比较便宜,有些买家也将投资的店铺,改装成燕屋用以养燕。”
挂牌求售即有买主
新怡保地产代理主管关加声说,怡保二手房屋前景乐观,还有很大的潜能。
翠林城房屋售罄
他说,在怡保的旺热地区,二手房屋非常抢手,在一些地区,所有委托该公司售卖二手房屋都很快便找到买主。
他说,这些地区是怡保花园、桂和园、双威城,以及新兴的花园住宅区翠林城。
“我们获屋主委托出售的翠林城房屋,全部都成功卖出,而且售价比起原价已增值不少。”
他补充,根据手头上资料,要卖屋的屋主,大部分都在外地工作,基于可能不回乡而脱售屋子,反应却非常好。


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